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吴江市“十二五”滨湖新城发展规划(二)

2014/12/17 10:29:00    作者:  来源:  吴江发改委    【字 号:  】   点击量:3894

第六章滨湖新城十二五建设重点引导


第一节“十二五”重点建设思路与安排

一、滨湖新城“十二五”开发思路

生态保护优先,沿湖启动,营造面向水面的开敞空间和公共生活氛围。通过休闲度假类项目的建设,聚集提升区域人气,打响城市品牌,提升区域知名度,塑造城市特色形象,吸引投资。

与老城区之间建立起多种联系,选择在联系新老城区主干道的滨湖新城的入口节点打造有吸引力的新城门户形象。依托主城,有效利用城市资源。

高起点的基础设施建设投入,塑造城区特色形象,使土地不断提升价值,土地运营进行良性循环,获得长远经济效益。

地铁带动沿线商住综合功能开发,主城区带动东部地块开发。预留商业带中心地块,考虑长远发展和土地价值,待成熟后开发。

滚动开展,弹性发展,有序推进,发展一片,成熟一片,带动一片。

二、总体建设安排

根据滨湖新城建设发展态势和自身区域特点,在未来五年当中,新城建设重点主要体现在:新城功能与形象的打造、综合交通体系的构建、基础设施和公共服务设施的完善,生态环境保护与新城景观的塑造。

具体体现在以下方面:

——湖滨休闲、度假功能区的建设,打造区域品牌与形象;

——综合交通体系的建设,增强与区域各地的联系;

——沿湖生态廊道的构建,突出核心景观的塑造;

——各项基础设施的建设,保证新城建设顺利进行;

——公共服务设施的不断完善,保障新城充满活力。

第二节新城功能与形象的打造

根据“三年大变样、五年出形象的”建设步骤,通过2013年和2015年两个节点,打造滨湖新城的功能结构和整体形象。

一、“十二五”期末总体空间结构

根据“五年出形象”的规划实施步骤,在“十二五”规划期间,滨湖新城将形成“一带两心两节点”的主要空间结构。

——一带指沿湖休闲旅游发展带。

——两心指综合服务发展轴两端的两个服务业中心,滨湖的休闲服务业中心和依靠人民路地铁站点的综合服务业中心。

——两节点指依靠地铁笠泽西路站和人民路站形成的商住综合功能区(地铁流虹西路站于2015年后开发)。

滨湖开发通过科学地配置资源、营造公共生活氛围,塑造有吸引力的城市形象,并对周边地区产生强大的带动作用,从而形成新城的整体发展格局。

二、2011年的城市形象

根据“一年出形象”的发展目标,至2011年,以东太湖整治为契机进行宣传推广,提高滨湖新城知名度,以休闲度假类项目的建设,提升区域人气,从而提高区域认知度。通过完善公建配套设施,以亮点设施开发吸引人气,初步形成沿湖优美景观,重点打造吴江休闲度假新名片。同时,滨湖新城的各项市政基础设施建设基本拉开框架,初步建立起符合新城地块开发运营的基础设施体系,推动新城可持续发展。

三、2013年的城市形象

“三年大变样”。至2013年,滨湖新城以体验式的休闲度假旅游作为开发引擎,打响滨湖新城品牌,提升生态环境,支撑绿色旅游,与温泉度假相互促进,协同发展。以高尔夫运动为主题,结合度假酒店形成高品质休闲场所。临水布置商业、休憩、旅游设施、注重滨水空间,建设公共的临湖休憩场所,修建多处商业、娱乐设施,打造标志性建筑及场所,起到标杆和树立品牌形象的作用,高尔夫公园带动南部住宅开发。

建设特色商业水街,打造滨水江南文化特色商业街,利用水岸的环境优势,将建筑、开放空间等与环境进行融合,吸引人流,通过吸引人的公共空间设计,将人流导引到商业空间,实现商业增值目的。

新城的发展过程中要重视新城与中心城区之间的交通联系,干道与轨道交通站点的交汇处形成节点,成为新城与中心城区的枢纽,交通联系线成为活动聚集的轴线。

通过旅游度假功能的强势启动,导入产业人口之后引发第三产业的功能需求。通过旅游、商业、居住等功能设施导入各自消费群,目标功能与其它功能协同带动。

四、2015年的城市形象

“五年出形象”。至2015年,滨湖初步形成新城结构框架。新城建设以生态保护优先、功能复合多样、塑造特色形象。

轨道交通带动沿线商住功能开发,带动主城区东部的开发,高尔夫东侧地块价值显现,沿湖低密度住宅地块价值显现。

商业零售、餐饮、办公、居住等功能有机混合,使这一地区充满了活力,增加其吸引力。

以水为主题,购娱一体,依托滨湖一线资源,将滨水生态休闲度假和都市时尚休闲相结合,以“生态”、“滨水”、“娱乐”、“运动”为主题,打造特色滨水游憩地带。

吴江滨湖新城的开发建设,将大大提升吴江知名度,有效改善吴江城市形象,凝聚本地及外地大量中高端人才,形成吴江经济新增长极,提供吴江高端居住、休闲娱乐新目的地。

第三节重大工程建设

一、公共服务设施建设

从国外新城规划和发展的经验来看,公共设施规划往往作为重要组成部分而备受关注。一方面,新城以高品质的公共服务和完善的基础设施体现其时代发展特征和综合生活质量,并以此作为吸引人口和产业入驻的重要前提条件:另一方面,通过提供各类收入、年龄、种族、宗教都能支付和享用的公共设施服务,促进新城群体的社会融合和凝聚力,从而推动新城健康快速地发展。

在本次滨湖新城规划建设中,公共设施规划建设更体现出特殊的重要地位和意义:

首先,市场经济下政府迫切需要加强其社会管理和公共服务职能,尤其发挥规划职能,重点保障公共事业和基础设施建设。这也是落实“以人为本”科学发展观的具体体现。

其次,国内外新城建设的实践显示,公共服务设施导向开发(SODserviceorienteddevelopment)是政府常用的重要开发引导模式。因而需要在新城开发中充分发挥其导向性作用,引导新区功能和用地开发的有序拓展,并积极推动老城区功能和空间资源的重组与整合,从而促进新城城市职能和形象品质的全面提升。

新城公共设施规划的目标,可以概括为“三个升级”和“两个转变”,其中心目标是实现新城职能的提升以及公共设施规划方式的转变。

实现城市发展的三个升级:(1)营造面向城市层级职能的设施层级网络,促进城市公共职能的升级;(2)完善面向社会多元需求的服务多元供给,促进城市服务品质的升级;(3)保障面向全体市民的生活便利和社会福利,促进城市宜居度的升级。

推进发展模式的两个转变:(1)关注重点的转变。基于建设和谐社会,实

现“五个统筹”的发展原则,强调规划中“以人为本”,重视满足不同阶层群体的需要。实现发展关注重点从传统经济增长到社会全面发展,从单纯总量增长到综合效益均衡的转移;(2)配置模式的转变。提高土地利用效率,提升公共设施的可达性和便利性,整合资源,最大限度发挥现有公共设施的效力。实现设施配置模式从均匀计划配置到分层分异供给,从单一功能区划到综合模块开发的转变。

新城公共设施规划原则:(1)强化公共资源属性,在设施布局中坚持人文关怀和社会公正原则,切实保障公益性公共设施的建设用地和服务供给;(2)发挥新城反磁力作用,适度提升新城品质,公共设施配置标准要高于北京市平均水平,部分超过中心城区;(3)加强政府的社会职能,在设施建设中统筹城乡地区以及新城各片区之间的协调发展:(4)充分尊重市场机制,在设施供给中应对市场需求,并为社会和市场参与供给提供弹性接口。

新城公共设施规划建设的核心策略:界定设施层级,构建多级服务网络。根据公共设施所承担的服务职能和地域范围的不同,将其划分为以下四个层级:(1)区域级,以新城为中心,依托区域重大交通枢纽的服务辐射区域;(2)城市级,新城规划范围;(3)组团级,承担一定独立的城市综合职能,基本实现内部自我平衡和自给自足的地区;(4)规划单元,参考国内外居住区、邻里单元等划分标准,结合我国居民当前的生活和出行方式,从设旋均衡布局和内部服务自足性的角度出发,界定规划单元以半径约1000m范围为标准规模,配建较完善的能满足单元内部居民物质与文化生活需要的公共服务设施.使各种功能活动实现较均衡的混合。

    表61国内外各类规划单元划分模式及构成特征比较

单元划分名称

范围界定

特征

居住区

居住人口规模(35万人)

配建有较完善公共服务设施的居住生活聚居地

邻里单元

小学服务范围(半径约800m)

城市交通不穿越,外向型居住形态

“新城市主义”的理想邻里(TODTND模式)

距离公交站点约5分钟步行路程(400m)

有一个邻里中心和明确边界,土地混合使用,集约式发展

规划单元

距离公交站点约5分钟自行车车程,中学服务范围(半径约1000m)

基于设施均衡布局和内部服务的自足性,实现各种功能活动较均衡混合

公共服务设施建设主要分为区域性公共服务设施与基本公共服务设施。区域性大型公共服务设施为文化展览中心项目,该中心服务于吴江市域,也是苏州市域重要的文化活动的中心。基本公共服务中心是为新城的生产生活服务的公共服务设施,具体项目参见“建设时序与投资”内容。

6-2“十二五”重点项目开发时序

开发时序

具体项目

2011

吴江博物馆新馆、会展中心

2012

名人艺术馆、滨湖新城幼儿园、滨湖新城小学

2013

城市展览馆、产学研创业基地、滨湖新城中学

2014

文化教育培训基地、滨湖新城医疗中心

2015

吴江文化博览中心(美术馆、影视中心、音乐厅)


二、基础设施建设

完善的基础设施是新城得以顺利运行的保证。新城“十二五”基础设施建设项目包括轨道交通建设、道路建设、市政工程设施建设等(表6-3)。

6-3重大基础设施建设项目(类型)

项目

名称

道路

230省道

高新路

人民路

学院路

思齐路

松陵大道

春江路

湖光路

秋枫路

顾家荡路

轨道交通

苏州轨道交通4号线新城段

滨湖新城单轨环线

电力设施

220KV变电站

110KV变电站

给排水管线

 ——

燃气管线

 ——


三、生态环境建设

滨湖新城位于环太湖生态敏感带,开发建设过程遵循的首要原则是生态优先,因此生态环境建设功能要作为重要内容。

具体项目结合东太湖综合整治、进行退垦还湖工程、河道开挖和生态修复工程、沿湖景观带建设、新太湖大堤建设、生态湿地建设等多项。

其中退垦还湖工程共涉及围垦区面积约5750亩,坚持环保优先原则,推动太湖流域可持续发展,保护水域生态,项目总投资39.8亿元,以流域防洪安全为起点,以生态修复为落脚点,进而提高吴江的城市品位。

四、重大旅游项目

旅游度假是滨湖新城核心功能之一。重大旅游项目建设是新城建设的重要内容之一。旅游项目以滨水为线索,打造滨湖生态休闲旅游带,具体项目包括生态湿地公园、启动区的滨湖景观带、东太湖温泉度假酒店、小球运动中心、湖滨中心广场等。而沿苏州河生态风光带主要结合居住、商业、特色旅游等功能区的打造,通过一系列水节点的设置,形成城市开放空间,体现各个分区的鲜明个性,体现吴江的水乡风貌特色。








第二节市场化运作投资计划

通过地块出让后,由各个开发商进行各自地块的建设,2011年对计划进行开发的地块投约82.3亿元的土建工程投资。

表7-82011年土建工程建设投资计划表

2011年土建工程建设投资计划表

地块编号

地块性质

地块面积(万㎡)

建筑密度

容积率

单位价格(元\㎡)

投入资金(万元)

 

 

 

 

 

地上

地下

室外

 

C4

商业用地

5.5

55%

3.5

4500

3000

150

89306.3

C7

会展用地

3.3

50%

3.0

4500

3000

150

45985.5

C8

商务办公用地

4.2

45%

5.0

4500

3000

150

97366.5

F1

商业用地

4.1

55%

5.0

4500

3000

150

94986.8

F2

商务办公用地

3.9

45%

4.5

4500

3000

150

90411.8

F3

商务办公用地

5.9

45%

4.5

4500

3000

150

136776.8

F6

商务办公用地

6.8

45%

4.5

4500

3000

150

157641.0

F7-1

商务办公用地

1.4

45%

4.0

4500

3000

150

32455.5

F7-2

居住用地

10.5

25%

3.5

2000

2500

150

78356.3

总投资

 

 

 

 

 

 

 

823286.5

测算公式:地上价格=用地面积X容积率X单位价格

地下价格=地上建筑面积X系数X单位价格

室外工程=室外用地面积X单位价格

 

2012年对计划进行开发的地块投资约52.3亿元的土建工程投资。

表7-92012年土建工程建设投资计划表

2012年土建工程建设投资计划表

地块编号

地块性质

地块面积(万㎡)

建筑密度

容积率

单位价格(元\㎡)

投入资金(万元)

 

 

 

 

 

地上

地下

室外

 

C3

居住用地

5.4

25%

3.0

2000

2500

150

23287.5

C5

商务办公用地

6.4

45%

4.5

4500

3000

150

163152.0

C6-2

商务办公用地

1.4

45%

4.5

4500

3000

150

29221.5

C9

商业/商务用地

6.2

50%

4.0

4500

3000

150

115041.0

F4

商业用地

4.6

45%

4.5

4500

3000

150

96013.5

F5

商业用地

4.6

45%

4.5

4500

3000

150

96013.5

总投资

 

 

 

 

 

 

 

522729.0

测算公式:地上价格=用地面积X容积率X单位价格

地下价格=地上建筑面积X系数X单位价格

室外工程=室外用地面积X单位价格

2013年对计划进行开发的地块投资约51.6亿元的土建工程投资。

表7-102013年土建工程建设投资计划表

2013年土建工程建设投资计划表

地块编号

地块性质

地块面积(万㎡)

建筑密度

容积率

单位价格(元\㎡)

投入资金(万元)

 

 

 

 

 

 

地上

地下

室外

 

 

C1

商业用地

2.5

45%

0.6

4500

3000

150

17393.7

 

C2

科教研发用地

9.1

30%

2.0

3500

3000

150

66839.5

 

E6

商业用地

8.4

45%

4.5

4500

3000

150

175329.0

 

H2-1

居住用地

29.2

25%

2.0

2000

2500

150

125912.0

 

H2-2

商业用地

4.9

45%

3.5

4500

3000

150

79637.3

 

I1

一类居住用地

56.7

35%

0.8

2000

2500

150

50392.1

2013年投资50%

总投资

 

 

 

 

 

 

 

515503.6

 

测算公式:地上价格=用地面积X容积率X单位价格

 

地下价格=地上建筑面积X系数X单位价格

 

室外工程=室外用地面积X单位价格

 

 

2014年对计划进行开发的地块投资约42.9亿元的土建工程投资。

表7-112014年土建工程建设投资计划表

2014年土建工程建设投资计划表

地块编号

地块性质

地块面积(万㎡)

建筑密度

容积率

单位价格(元\㎡)

投入资金(万元)

 

 

 

 

 

 

地上

地下

室外

 

 

B6-1

商住混合用地

3.1

45%

4.0

3500

3000

150

45143.8

 

B6-2

居住用地

5.3

25%

2.0

2000

2500

150

22856.3

 

E1

医疗用地

9.7

40%

3.0

3500

3000

150

106215.0

 

E3

居住用地

15.6

25%

2.0

2000

2500

150

67275.0

 

E4-1

商业用地

1.6

45%

4.0

4500

3000

150

29700.0

 

E4-2

居住用地

6.2

25%

1.8

2000

2500

150

24133.5

 

E5

居住用地

21.4

25%

1.8

2000

2500

150

83272.5

 

I1

一类居住用地

56.7

35%

0.5

2000

2500

150

50392.1

2014年投资50%

总投资

 

 

 

 

 

 

 

428988.2

 

测算公式:地上价格=用地面积X容积率X单位价格

 

地下价格=地上建筑面积X系数X单位价格

 

室外工程=室外用地面积X单位价格

 

 

2015年对计划进行开发的地块投资约20.9亿元的土建工程投资。

表7-122015年土建工程建设投资计划表

2015年土建工程建设投资计划表

地块编号

地块性质

地块面积(万㎡)

建筑密度

容积率

单位价格(元\㎡)

投入资金(万元)

 

 

 

 

 

地上

地下

室外

 

B2-1

居住用地

5.0

20%

2.5

2000

2500

150

26850.0

B2-2

商住混合用地

1.3

45%

4.0

3500

3000

150

18931.3

B5-1

居住用地

6.5

25%

2.0

2000

2500

150

24192.0

B3-1

居住用地

3.3

25%

2.0

2000

2500

150

14231.3

B3-2

商住混合用地

2.7

45%

4.0

3500

3000

150

39318.8

E2-1

商业用地

2.2

45%

5.0

4500

3000

150

51001.5

E2-2

居住用地

7.9

20%

2.0

2000

2500

150

34128.0

总投资

 

 

 

 

 

 

 

208652.9

测算公式:地上价格=用地面积X容积率X单位价格

地下价格=地上建筑面积X系数X单位价格

室外工程=室外用地面积X单位价格

 


第三节土地出让收益

根据吴江松陵镇及滨湖新城周边土地市场资料的研究与比较,我们对滨湖新城内的不同性质的用地出让价格进行安排,大致安排为2011年居住用地400万元一亩,公建混合用地480万元一亩,商住混合用地420万元一亩。由于新城的发展,环境的改造,人气的聚集,使得土地增值,20122013年平均每亩增值10%20132014年平均每亩增值14%20142015每亩增值16%

“十二五”期间,政府土地出让总收益约165.6亿元,政府总体投入约120亿元,市场运作开发商投资约236亿元。“十二五”之后的10年里,政府投入减少,相对土地出让的收益增加了,开始明显的资金回流阶段。

 

表7-132011-2015年政府土地出让收益表

十二五政府土地出让收益

 

2011

2012

2013

2014

2015

居住用地

面积(万㎡)

10.5

5.4

85.9

48.5

22.7

单位价格(万元/亩)

400

420

460

520

600

收益(万元)

63064

34054

593303

378679

204505

商住用地

面积(万㎡)

 

 

 

3.1

4

单位价格(万元/亩)

420

450

490

558

640

收益(万元)

 

 

 

25973

38438

商业/办公用地

面积(万㎡)

31.8

23.2

15.8

1.6

2.2

单位价格(万元/亩)

480

500

550

625

725

收益(万元)

229189

174174

130480

15015

23949

总收益(万元)

292253

208228

723783

419667

266892

 

表7-142011-2015年政府投资收益平衡表(亿元)

 

2011

2012

2013

2014

2015

年度投资额

31.1

21.4

35.3

20.8

14.6

土地出让年收益

29.2

20.8

72.4

42.0

26.7

年盈余

-2.9

-0.6

37.1

21.2

12.1

总盈余

66.9

 

表7-152011-2025政府总体投资表

政府总体投资

 

2011-2015

2016-2020

2021-2025

合计(万元)

土方工程

20935

11638

8740

41313

道路工程

156585

49830

206415

河道工程

20862

20862

土地平整

41955

37950

28500

108405

绿化景观(包括生态公园、道路绿化等)

255534

13400

268934

管网建设

67000

67000

公共配套设施(包括学校、医院、办公、社区服务中心等)

222000

133000

50000

405000

轨道交通

340000

70000

410000

不可预见费用

105600

15700

4300

125600

总计(万元)

1230471

331518

91540

1653529

 

第四节融资方式建议

大型基础设施的建设往往需要耗费巨大的投资,而滨湖新城建设的财政预算是十分有限的。因此,在交通基础设施的建设中借鉴国内外的成功经验,充分吸纳外资和民间资本参与基础设施建设,缓解政府财政的压力,对新城来说意义重大。目前,国内外在城市基础设施建设中广泛采用非政府主导型投资融资模式,包括BOTABSTOT等。

 

表7-16非政府主导型的投资融资模式

名称

基本含义

BOT模式

即“投资建设、运营管理、期满转让”,也就是投资者对感兴趣的项目根据地方政府承诺的条件进行投资建设,在一定的期限内享有经营管理权和投资回报权,运营期满后转交当地政府。

ABS模式

即以资产为支持的证券化融资方式;基本形式是以资产为基础,以项目资产的未来收益为保证,在金融市场上发行成本较低的债券进行融资。这种融资方式不但比较简单,而且融资成本较低,环节也较少。

TOT模式

即“转让、运营管理、再转让”,也就是地方政府为引进先进的管理经验和技术,节约运营成本,并可引进一定的国外资金和国内民间资金用于地方建设,将国有项目经营权转让给投资者,由其在一定的期限内进行经营管理,运营期满后再转给当地政府。

对于大型的基础设施建设项目,除可向省、苏州市相关部门申请资助外,可以通过市场化进行融资。比如组建项目股份公司,以独立法人资格进行银行贷款,并可发行信托产品、股票、企业债券等,充分发挥资本市场的融资功能,吸收社会游资,募集建设资金;对某些具有稳定回报的交通基础设施项目,也可采用BOTTOT等新型融资方式,吸引外资和民间资本参与新城建设。

PPP模式

PPPpublic private partnership)模式又称公私合作制,指公共部门与私人部门为提供公共服务而建立起来的一种长期合作伙伴关系。在伙伴关系下,公共部门与私人部门发挥各自的优势来提供公共服务,共同承担风险、分享收益。这种关系主要包括特许经营、设立合资企业、合同承包、管理者收购、管理合同、国有企业的股权转让或者对私人开发项目提供政府补贴等,不同形势下私人部门的参与程度与承担风险程度各不相同。

也可以采用多种方式组合的模式。首先可以通过BOT模式,吸引投资个人或集团投资建设,解决融资问题。在到达经营期限后,根据实际需要选择适当的PPP管理合作关系。或将经营权给予私人集团,实施供水商品化经营,而新城管理部门则参与监督管理。


 

第八章政策保障

  “十二五期间,吴江城市空间格局扩展的重要阶段,也是滨湖新城建设的关键时期。保障十二五期间滨湖新城实施规划的落实,应按照转变政府职能、加强宏观调控与引导、充分发挥市场资源配置基础性作用的总体思路,坚持政府主导,市场运作,综合协调,区域统筹的基本原则,坚持完善的市场机制与有效的宏观调控相结合,充分发挥政府调控职能,重点采取以下政策和措施,协调推进新城的各项建设,保持良好开局和发展势头,为未来滨湖新城的可持续发展奠定坚实基础。

一、完善配套政策,促进新城产业发展

制定完善符合市场经济发展要求的各项配套政策和措施,发挥政策导向,是充分发挥政府对资源配置的主导作用,引导各项建设有序发展,进而发挥好市场对资源配置基础性作用的重要前提,是确保新城全面、协调、持续发展的重要保障。根据新城发展现状、条件及发展的需要与可能,十二五期间,新城的发展建设,在现有各项政策规定的基础上,重点完善以下基本配套政策。

(一)优化产业发展政策 

要充分发挥新城的产业优势,进一步从不同层面优化制定完善新城产业发展政策,推进新城产业发展,增强新城经济发展实力与后劲。

——实行倾斜政策,鼓励、扶持生态休闲、旅游度假、商务、创意产业园、科教产业园、中央商务区等现代服务业的发展。政府以补助、贴息、担保等多种形式支持新城产业发展的各类产业发展和调整的专项资金安排,以充分发挥政府产业投资的导向作用,促进新城产业结构的调整优化和产业布局的完善,强化新城的产业优势。

——在着力优化新城产业发展环境方面,根据滨湖新城的特点,制定完善吸引产业发展的各项优惠政策和融资政策。发挥政策导向作用,吸引更多的社会投资来共同发展新城的服务产业,不断优化完善新城的产业结构,提升新城的综合服务功能,同时增加就业岗位,为逐步吸纳外来人口和新城周边农业人口集聚提供前提条件。

——顺应市场化发展趋势,从规划、土地、财政、信贷等政策上,对于大企业龙头企业给予重点扶持,形成规模效益,从整体上提升新城现代产业的竞争力,促进市场竞争与协作机制的完善。

(二)完善土地相关政策 

鉴于政府能够提供的新城建设投资相对于开发资金需求而言十分有限,土地市场是新城建设资金的主要来源,因此政府应当牢牢把握新城一级土地市场开发权和收益权。要完善各项土地政策,健全土地市场管理,为新城产业发展和新城建设提供条件。

——完善土地收购储备制度和土地招标拍卖制度,扩大土地储备,促进土地的保值增值。根据需要与可能,协调安排好近远期规划建设用地,为长远发展留有余地。按照统一规划要求,加快对近期集中开发建设用地的统一收购、土地一级开发整备等,继续完善对经营性用地实行的市场招标出让制度,完善土地二级市场开发政策。对重点新城远期拟开发建设的集中用地,根据财力情况逐步进行土地征用和用地规划深化调整,为土地储备提供条件,避免其他建设先期占用。

——积极探索城乡建设用地双轨制改革的有效途径,加强对农用地转为建设用地的土地用途管制,逐步实现以土地用途管制为核心的城乡土地统一管理。同时继续完善城乡建设用地土地使用权取得、流转、登记、管理等方面的政策法规体系,为新城建设的顺利进行提供用地保障。

此外,要相应完善新城房地产开发政策,引导房地产开发健康有序进行,避免开发占地热在新城出现。

(三)完善人口发展相关政策

新城集聚人口将是一个长时期的过程,不仅需要有足够的就业岗位、良好的交通条件以及完善的基础设施和学校、医院等公益性服务设施,而且需要政府从住宅建设、社会保障以及吸引人才、人口管理等方面不断完善相关政策,方便人们的工作、居住和生活,促进新城化水平的提高。

——通过产业优化、强化外来人口管理,加强本地人口的就业培训、强化城市管理等综合调控与管理手段,提高新城特别是新城人口素质和优化人口结构。

——强化优先加强新城公共交通、市政基础设施及公益性公共服务设施建设的各项政策,充分发挥政府政策、投资的导向作用,吸引社会投资和国际投资进行新城公共服务设施建设,完善新城综合服务配置,提升新城综合服务功能,为吸引新增人口创造条件。

——针对不同新城的人口构成及居住需求,不断完善建设开发政策。根据产业定位,新城住宅开发建设应以适合中高端收入阶层的居住房为主。但也要根据发展变化不断调整优化住宅建设构成,合理规划普通社会住宅和中高档住宅的功能分区,以满足不同社会阶层的需求,为新城人口集聚发展创造良好的条件。同时,适量建设适度超前的基础设施配套工程。

——合理制定新城人口的社会保障政策。对于新城吸纳的外来人口,在教育、卫生医疗等方面,逐步实行统一管理,使居民享有同等权利和社会保障。

——制定有利于吸引高素质人才及具有较高文化基础的年轻劳动力人口的各项优惠政策。

(四)完善资源环境政策 

针对新城资源环境条件在应对产业、人口集聚及建设规模日益扩大且支撑保障能力需要优先提升的问题,要进一步优化完善重点新城的资源环境政策,完善新城产业发展的环境标准与准入制度,提倡鼓励新城发展建设在节能、节水、节地、节材方面使用新能源和节能、节水新技术等,为促进新城可持续发展和创建良好的生态环境提供条件。

在深化完善上述各项政策措施的同时,要进一步加强对实施政策的预先评估和实施动态评估,通过建立完善规划实施的动态调控机制,运用现代技术监控规划实施进程,不断加强对实施规划配套政策的动态优化调整及综合协调,确保新城各项政策的连续性、稳定性及衔接配套,促进新城产业及各项建设健康有序发展。

二、拓宽融资渠道,推进新城综合开发 

 新城综合开发建设涉及面广,持续时间较长,大规模开发建设特别是交通、市政等基础设施建设,需要巨额资金投入,需要政府主导和各部门间的联动协作,并依靠市场化运作吸引足够的社会资金。对此,十二五期间政府在加大对新城建设支持力度的同时,需要继续深化建设体制和投融资体制改革,重点创新完善开发建设机制和融资政策,多种渠道融通资金,统筹搞好新城开发和各项基础设施建设。

(一)创新与完善新城开发建设体制 

新城建设应实行政府主导、市场运作的模式,加强对新城开发建设体制及运作机制的深化研究,创新完善新城统一的开发建设体制和机制,协调推进新城的开发建设。

采取政府主导的方式,搭建招商引资和开发建设的运作平台,协调推进新城建设。

(二)完善新城基础设施建设的政府财政支持政策

新城短期内集聚大量资金用于基础设施建设存在一定的困难,政府应积极调整财政资金结构,加大对新城建设的支持力度,加大对新城基础设施建设的财政转移支付力度,集中财力建设一批关系新城发展全局、带动作用较大的重大基础设施项目,充分发挥公共投资的引导作用。

——对于新城基础设施项目的投资,政府要加大投资力度,通过对基础设施建设项目的大力扶植,吸引各方投资,改善新城投资环境,增强新城的竞争力和开放度。

——在扩大政府直接对基础设施项目投资力度的同时,应考虑新城发展的现状及特殊要求,支持基础设施建设,逐步改善新城的发展环境。

(三)完善融资政策,拓宽基础设施建设融资渠道

推进新城发展建设,要在发挥政府投资、政策导向作用的同时,进一步加快投融资体制改革,优化新城建设的融资政策,完善引资和融资服务,开拓新的基础设施建设的融资方式,吸引更多的社会资本参与新城交通、市政等基础设施建设。

——研究制定和继续完善鼓励社会投资的优惠政策及规定,逐步开放道路、桥梁、供水、污水处理等领域的投资限制,积极引导民间资本参与新城基础设施建设。

——为加快新城的发展,政府应积极推行委托招商方式,并完善相应政策措施,鼓励采用BOT(建设经营转让)、特许经营、招投标、PPP模式、资产经营等多种方式建设经营新城基础设施。政府应在地方税费中提取一定的比例,或直接作为新城建设项目投资。

——制定投资优惠政策,保障参与新城基础设施建设投资方的利益。根据基础设施产业建设规模大、周期长、投资多,以及具有公共产品属性、服务价格及经营效益较低等特征,在基础设施建设资本的形成过程中政府应当给予适度的干预和财政政策倾斜,如实施政府担保和财政补贴等优惠政策,吸引更多的各类企业及社会资金加大对新城基础设施建设的投入。 

三、加强综合协调,优化新城发展环境

新城的发展与建设,涉及面及范围较广,需要统筹协调解决的问题与矛盾很多,因此十二五期间,在完善配套政策、创新开发建设机制的同时,政府还必须建立强有力的科学决策及综合协调机制,加强对新城发展与建设的综合协调及区域统筹,加强法制建设与城市管理,为更好地发挥新城的比较优势,保证新城持续发展提供条件和奠定基础。

(一)建立完善规划编制及实施的协调机制,综合协调部门关系与利益

在新城的发展建设实践中,通过不断地改革创新建设管理体制、转变政府职能、加强综合协调与服务,以最大限度地减少部门利益冲突与矛盾,是推进重点新城加快发展建设的重要保障之一。十二五期间,应重点做好以下工作。

——以编制和落实十二五滨湖新城建设实施规划为契机,首先在各部门专项规划的深化编制过程中,进一步重点加强相关规划之间的综合协调,加强规划间的协调衔接。

——完善规划实施机制,级政府应加强新城建设过程中的综合协调,形成部门联动协调机制,进而为实施环节中各部门行为的协调打下了良好的基础,应对规划实施中的利益冲突与矛盾,及时协调解决好新城发展建设中出现的问题,促进新城健康、协调发展。

——在完善部门协调的基础上,应逐步建立新城规划实施的动态评价与动态调控机制,同时进一步完善公众参与和社会监督机制,充分调动社会各方面的力量,共同参与新城发展规划的实施过程,推进新城持续健康发展。

(二)加强对重点新城发展建设的综合协调

 十二五期间,突出加强对新城开发、综合服务配置以及交通发展与土地利用、基础设施建设和生态环境建设的综合协调,在充分发挥各自比较优势的基础上,形成产业关联、功能互补、交通协调、生态和谐的新格局,逐步形成区域整体发展的综合优势,为优化完善新城功能与空间布局、提高新城核心竞争力创造条件。

——通过政策干预,引导大型现代服务企业或产业项目向新城集中布局。应根据新城发展条件与可能,优先做好未来产业发展项目选址的前期准备工作,增加较大项目选址的预留用地,引导大项目向预留选址空间集聚,以强化市场机制的作用,避免区域同质竞争和临时选址带来的不利影响,保证新城产业的健康起步和加快新兴产业的发展,提高区域竞争力。

——加强新城公共服务配置的综合协调。根据各新城在新城整体发展格局中所处的地位与作用,优先教育、医疗、文化等重大公益性公共服务设施项目建设,以增强新城的社会事业发展基础,发挥其为新城和周边区域服务的作用,发挥重点新城的带动作用,促进区域及城乡协调发展。

——切实采取有力的政策措施,重点加强新城交通发展与土地利用的综合协调。十二五期间,应突出轨道交通发展对新城布局结构优化、土地利用的引导与协调,促进协调发展,优化完善环境。

——对区域市政基础设施建设的协调,重点是要按照相关规划的要求,预留区域基础设施廊道的建设用地,落实土地管制与规划管理要求,避免其他建设先期占用,为新城长远发展提供条件。

——加强对区域生态环境建设的综合协调。重点是根据东太湖治理规划和吴江市城市总体规划对太湖及新城生态环境建设的具体要求,优先划定限建区,落实限建区的各项要求;在水资源保护、大气环境污染防治,太湖沿岸环境整治、以及湿地公园建设中,加强新城与吴江城区之间的联系与协调。

(三)加强法制建设与城市管理,促进重点新城健康持续发展

新城建设内容综合性强、空间范围较大,对此,政府职能作用的体现,还需要在完善配套政策、加强综合协调、创新工作机制的同时,颁布制定相关的建设规定与标准,加以引导和调控,同时要进一步加强新城的各项管理,为优化新城发展的软环境创造良好的条件,奠定重要的法制与管理基础。

——加强依法行政与规划管理,健全规划实施监督机制,强化对规划实施的监督管理,加大对违法建设的处罚力度,确保规划的严格执行和有效落实,增强规划的权威性和严肃性,充分发挥规划的龙头与保障作用。

——推进城市管理体制改革,切实加强新城的各项管理工作,优化新城发展软环境。大力推进新城的各项精神文明建设,扩大文化交流与交往,提高新城居民综合素质,保障居民各项权益,提高新城文明程度。


 

附图集1:土地开发顺序图


图12010—2015年地块开发时序图

 

图22010年开发地块使用性质与意象

 

图32011年开发地块设计综合

 

图42011年开发地块使用性质与意象

图52012年开发地块设计综合

 

图62012年开发地块使用性质与意象

 

图72013年开发地块设计综合

 

图82013年开发地块使用性质与意象

图92014年开发地块设计综合

 

图102014年开发地块使用性质与意象

 

图112015年开发地块设计综合

 

图122015年开发地块使用性质与意象

 

附图集2:基础设施建设时序图


1道路建设时序2010-2015年启建

2道路建设时序2016-2020年启建

3给水工程建设时序2010-2015

4排水工程建设时序2010-2015

5供电工程建设时序2010-2015

6燃气工程建设时序2010-2015

7水系建设时序2010年开挖

8水系建设时序2011年开挖

附图集3:上市地块范围图

注:此范围为有条件可开发地块范围,非必须在指定年限要开发的范围。


1具有上市条件地块范围2011

2具有上市条件地块范围2012

3具有上市条件地块范围2013

4具有上市条件地块范围2014

5具有上市条件地块范围2015

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